Od zarania dziejów ludzie chcieli zajrzeć za kotarę władzy i poznać kulisy zapadających, w zamkniętym gronie, decyzji. Nie ma w tym nic dziwnego, to właśnie ludzka ciekawość jest, moim zdaniem, jedną z przyczyn naszego sukcesu jako gatunku. Nigdy jednak, w całej historii ludzkości, nie byliśmy tak blisko osób odpowiedzialnych za nasz los. W dobie radia, telewizji, Internetu i wreszcie- mediów społecznościowych, serwuje się nam na złotej tacy prawie wszystkie informacje. Jest jednak pewna grupa, która skutecznie potrafi skrywać swoje sekrety, a za nimi podążają domysły. To również element naszej natury. Jak człowiek nie potrafił wyjaśnić jakiegoś zjawiska, to stworzył religię, która brała na siebie wielki ciężar nieskończoności, ból wynikający ze straty i radość z kolejnej wiosny. Skłonność do mitologizowania nieznanego umożliwiła nam tworzenie wielkich idei i wreszcie struktur państwowych. To jest nasz sposób na wypełnianie luki poznawczej. Ta grupa, tak skutecznie ukrywająca kuchnię swojej działalności, o której wspominam wcześniej, to oczywiście przedsiębiorcy.
Chcę oczywiście skupić się na jednej grupie przedsiębiorców, którzy są obecnie na ustach całego kraju – na deweloperach. A żeby było jeszcze ciekawiej, to opowiem o naszym gdyńskim podwórku i relacjach tego biznesu z władzą. Ale najpierw znowu historia.
Skąd się wzięło AB Inwestor?
Jeszcze pod koniec lat 80-tych nikt nie przypuszczał, że upadnie komunizm. W państwie funkcjonowała niewiele znacząca grupa „prywaciarzy”. Mój ojciec należał do tej kasty, założył w tym czasie pierwsze w Gdyni (i drugie w Trójmieście) biuro pośrednictwa nieruchomości. Prowadził początkowo interes w mieszkaniu swoich rodziców. Pomysł, mówiąc kolokwialnie, „zażarł”. W tamtych czasach za mieszkania płaciło się tzw. „dewizami”, czyli dolarami. Moc nabywcza dolara była inna niż dzisiaj, a wartość nieruchomości znacząco niższa. Całe kamienice kupowało się za kilka tysięcy dolarów. Oczywiście wraz z lokatorami, którym później mój ojciec nabywał mieszkania na własność, żeby zwolnili zajmowane do tej pory lokale (w tym słynnemu Henrykowi W., który jeszcze przez długie lata słał nam kartki i dziękował za to, jak uczciwie został potraktowany). Taki układ rynku pozwolił na zgromadzeniem niektórym przedsiębiorcom pokaźnych majątków, które jednak w tamtych realiach rynkowych były trudne do monetyzowania. I wtedy przyszła rewolucja. Upada Żelazna Kurtyna, powraca demokracja, a wraz z nią poszanowanie własności prywatnej i pojawia się nowy twór, jakim jest samorząd. AB Inwestor powstanie znacznie później, ale podwaliny pod tę firmę da kapitał zgromadzony głownie przed okresem działalności Andrzej Boczka seniora w Urzędzie Miasta.
Rodząca się Rada Miasta
Z punktu widzenia biznesowego mój ojciec popełnia wtedy błąd. Zamiast wykorzystać okres zmian i budować imperium, cieszy się osiągniętym majątkiem i postanawia zainwestować swój czas w rodzącej się Radzie Miasta. W tamtym momencie dysponuje już wieloma nieruchomościami. Lata 90 mijają pod znakiem budowania kultury politycznej oraz wolnego rynku w Gdyni i w Polsce. Co rusz jakaś gwiazda się zapala, a część z nich gaśnie. Zaczynają powstawać ogromne majątki, a wraz z nimi pytania- jak oni to zrobili? Czasami wychodzą na światło dzienne afery i ktoś trafia za przekręty do więzienia lub traci wszystko w bataliach sądowych. Ale pojawia się również pewna patologia – mimo braku toczących się postępowań i jakichkolwiek wyroków, tworzą się mity o przedsiębiorcy, który układami zbudował swoją pozycję. Ta forma sądu kapturowego funkcjonuje do dzisiaj. Nie twierdzę, że część biznesów nie ma wątpliwej genezy. Uważam jednak, że większość została zbudowana uczciwie, w ciekawych czasach, a oskarżenia należy popierać dowodami. Żeby odczarować jeden z mitów- mój ojciec w Urzędzie Miasta zajmował się przede wszystkim zagadnieniami związanymi z… kulturą- między innymi jako przewodniczący Komisji Kultury.
Powstaje ekstraklasa deweloperska
W latach 90 powstają takie firmy jak Invest Komfort czy Hossa. Prawdziwa dzisiejsza ekstraklasa deweloperska. Ich właściciele nie tracą czasu i 100% energii wkładają w budowanie swojej pozycji. W tamtych czasach nieruchomości nadal są relatywnie dużo tańsze niż dzisiaj i zaczynają się pojawiać narzędzia umożliwiające pozyskiwanie kapitału przez spółki prywatne oraz konsumentów. Początek lat dwutysięcznych to już absolutny rozkwit branży, który nieprzerwanie toczy się aż do 2008 roku (w tym roku dopiero powstaje AB Inwestor), kiedy to rynkiem zatrząsł największy kryzys od czasów dwudziestolecia międzywojennego. To w tamtym okresie startuje budowa słynnych Sea Towers. Natomiast w społeczeństwie toczą się rozmowy o tańcu biznesu z władzą.
Jak powstaje inwestycja deweloperska?
Czy ktokolwiek zastanawiał się kiedyś jak powstaje inwestycja deweloperska? Ile elementów musi zgodnie zagrać, żeby wbudować nawet niewielki budynek? Zaczyna się od zakupu gruntu i często już w tym miejscu zdarza mi się zawitać do Urzędu Miasta lub Biura Planowania. Przecież nikt nie kupi działki za miliony złotych „w ciemno”. Każdy grunt jest poddawany analizie i czasami pojawiają się nieścisłości, które trzeba wyjaśnić z urzędnikiem np. w kwestii miejscowego planu. Następnie projektuje się budynek. Nie będę tutaj opowiadał o warunkach gestorów, uzgodnieniach, naradach projektowych, rzeczoznawcach i innych elementach mojej pracy. Po drodze muszę natomiast podpisać z Wydziałem Inwestycji umowę drogową (płacę miastu za dostosowanie układu drogowego do potrzeb inwestycji, czego urząd z reguły i tak nie robi), wystąpić o zgodę na wycinkę drzew i uzgodnić nasadzenia oraz wykonać wiele innych czynności. Pewnego dnia, po wielu miesiącach od zakupu gruntu, składamy wniosek o pozwolenie na budowę. I znowu może pojawić się problem, bo projektant coś narysował, a urzędnik stwierdził, że to nie powinno tak wyglądać. Wtedy przyjeżdżam do Urzędu i rozmawiam o tym jakie rozwiązanie będzie zaakceptowane. Takie rozmowy toczą się od poziomu kierowników, przez naczelników, po wiceprezydentów (w wyjątkowo poważnych sprawach). I jest to naturalne, bo punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, a przepisy bywają nieostre. Urzędnik często chce mieć spokój i interpretuje prawo z dużą rezerwą, natomiast inwestor lubi być optymistą i trzeba znaleźć złoty środek. Myślę, że bardzo słusznym postulatem, w tej sytuacji, jest stworzenie jakiejś formy rejestru takich spotkań oraz tworzenia z nich notatek. Pozwoliłoby to raz na zawsze zamknąć kwestie spekulacji o układach i pokazałoby jak pospolitą jest to praktyka. Oczywiście liczę tu mocno na nowe władze w Gdyni i chciałbym podkreślić, że jawność działań to obowiązek samorządu, a nie prywatnego biznesu.
Zamiana działek przy Infoboksie
Były też u nas w mieście takie historie, na styku władzy i biznesu, które nakręcały zbiorową wyobraźnię. Cześć z nich, nawet dla mnie, wydaje się kłopotliwe do wyjaśnienia, ale zaraz opowiem dlaczego warto wstrzymać się z ferowaniem wyroków i czekać tutaj na ewentualny ruch ze strony organów ścigania. Zacznę od historii z zamianą działek przy Infoboksie, bo to chyba najgorętszy temat ostatnich lat jeżeli chodzi o moją firmę.
Zacznijmy od sposobu myślenia zwolenników teorii o układzie z władzami miasta. AB Inwestor w tajemniczy sposób wchodzi w posiadanie atrakcyjnego gruntu w centrum Gdyni. Następnie pisze wniosek o zamianę, a jeszcze przed zamianą, organizuje konkurs na koncepcję architektoniczną. Do zamiany oczywiście dochodzi. Budynek powstanie, a przecież tu była zawsze zieleń! O co chodzi? Już tłumaczę – działki kupiliśmy od prywatnych osób (spadkobierców przedwojennych właścicieli, którzy odzyskali tę nieruchomość) i pierwotnie chcieliśmy wystąpić z wnioskiem o wystawienie na przetarg działek narożnych należących do gminy. Dałoby to nam szansę na zbudowanie większej inwestycji. W tym miejscu był już uchwalony miejscowy plan przez radę miasta, która lata temu zgodziła się na zabudowę. W związku z tym, że teren znajduje się przy najważniejszym skrzyżowaniu w całej Gdyni, w sprawę włączył się osobiście prezydent (nigdy wcześniej nie miałem okazji z nim rozmawiać, chociaż mój ojciec oczywiście go zna z czasów pracy jako samorządowiec). Wojciech Szczurek nie wyraził zgody na wystawienie dodatkowych działek na przetarg. Jednak w tej sytuacji my i tak przeprowadzilibyśmy inwestycję i to z dwiema ślepymi ścianami, która mogłaby tak czy inaczej wymusić sprzedaż kolejnych gruntów ze względów estetycznych. W tej sytuacji obie strony zachowują się racjonalnie i negocjują. W toku rozmów uznaliśmy, że najlepszym rozwiązaniem będzie zamiana działek, wraz z wyceną i ewentualną dopłatą po naszej stronie. Dodatkowo prezydent wynegocjował kwestię tarasu widokowego na dachu nowego budynku i (pamiętając jeszcze historię z Sea Towers), zabezpieczył miasto służebnością, której nikt nie będzie mógł kwestionować w przyszłości. Uzgodnienia zostały poczynione, warunki wynegocjowane. Miasto dzięki temu ruchowi zachowało spory kawałek zieleni oraz dostęp do przyszłego tarasu widokowego. Potrzebna była jeszcze zgoda Rady Miasta, ale, jak wiemy, Samorządność miała wtedy w niej większość, więc była to formalność. W związku z tym mogliśmy wystartować, na własne ryzyko, z konkursem architektonicznym, bo prywatna firma może tak zrobić. Jakie było prawdopodobieństwo, że przy pełnej zgodzie prezydenta Wojciech Szczurka uchwała nie przejdzie? Szanse były prawie równe zeru, więc w zasadzie ryzyko po naszej stronie też było żadne. Można było zaczynać. Jak widać wejście głębiej w temat daje trochę inną perspektywę na całą sytuację. Dlatego zawsze radzę wstrzymać się z osądami. Oczywiście należy rozmawiać i zwracać uwagę na zdarzenie, które z pozoru mogą być podejrzane, ale nie ferujmy wyroków!
Sprawa ulicy Przemyskiej
Z głośnych ostatnio spraw często mówi się o kwestii ul. Przemyskiej i Parku Rady Europy. Jako człowiekowi z branży zapala mi się tutaj czerwona lampka. Jak to może być, że najpierw sprzedaje się działkę pod magazyny, a potem zmienia się plan na mieszkaniówkę i jej wartość rośnie kilkukrotnie? Przyznam, wygląda to fatalnie, szczególnie, że był urzędnik, który przed tym ostrzegał. Ale urząd miasta to ogromna organizacja, błędy się zdarzają. To oczywiście nie jest usprawiedliwienie, ale znacząco zmienia się ciężar oskarżeń. Dlatego cieszę się, że odpowiednie służby zostały zawiadomione w tej sprawie i będzie szansa poznać prawdę. Kwestia Parku Rady Europy też wygląda z pozoru nieciekawie. Osobiście w życiu nie zaryzykowałbym kilkudziesięciu milionów złotych za grunt, na którym w planie mamy zabudowę związana z instytucjami kultury, chyba że bym wiedział, że plan się zmieni. Ale Hossa to bogata firma, a prywatny podmiot ma prawo do ryzyka biznesowego. Po zmianie władzy może się okazać, że plan będzie bardzo trudno tutaj zmienić. Natomiast jeżeli deweloper zaproponuje korzystne rozwiązanie dla mieszkańców Gdyni, to radziłbym nowym włodarzom go rozważyć. Może to być transakcja polegająca na wyrażeniu zgody na wyższą zabudowę, ale na małej części działki. Na pozostałym terenie powstałoby miejsce na otwarty park. Dzięki temu zarobi prywatna firma, a mieszkańcy odzyskają dużą część zieleni. Wygrywają wszyscy.
Czy jesteśmy stworzyć warunki, aby deweloperzy nie wchodzili w interakcję z władzą?
Czy jesteśmy w stanie stworzyć takie warunki, żeby deweloperzy nie wchodzili w interakcję z władzą? Uważam, że nie, bo tak jak napisałem wyżej, los inwestora jest na stałe związany z wydawaniem decyzji przez Urząd Miasta oraz ich interpretacją. Każdy obywatel oraz prywatna firma powinni mieć prawo do obrony swojego stanowiska i przekonywania drugiej strony do słuszności swoich racji. Często też z tej współpracy może wyniknąć wiele dobrego. Słusznie jednak postuluje się w tym zakresie jawność. Chciałbym też zwrócić uwagę, że to obowiązek władzy, a nie prywatnego biznesu, żeby tłumaczyć niejasności. W tym wypadku to Urząd Miasta uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i to ten sam Urząd wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę. Deweloper dostaje od miasta instrukcję, która jest często niejasna i składa z niej później swoją inwestycję. Dlatego im więcej transparentności będzie w tych procesach, tym decyzje będą sprawiedliwsze, a społeczeństwo spokojniejsze.